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限购令下二手房弄清12个问题

   日期:2016-11-22     来源:互联网    作者:中国二手网    浏览:790    评论:0    
核心提示:房价涨了,限购来了,老百姓奋斗一生,买房不易,把相关的法律问题搞清楚,是头等大事。咋样既能满足住房需求又在国家政策允许之
房价涨了,限购来了,老百姓奋斗一生,买房不易,把相关的法律问题搞清楚,是头等大事。咋样既能满足住房需求又在国家政策允许之内能炼就“火眼金睛”,在高房价下买房不被坑?咋样把房子划算又省心地传承给子孙后代?上周六,大河公益律师团成员、来自河南元慧律师事务所的律师们来到郑州市热力总公司枣庄供热分公司,为读者排忧解难。
  
  政策解读
  
  限购令中的“家庭”不包括成年子女
  
  10月15日上午,近80位读者冒雨来参加大河公益课堂活动,大家都有备而来。国庆假期突然来袭的限购令,成为不少市民热议的话题。大河公益课堂第一个主题,就与它有关,高江坤律师给大家强调了不少一不留神就错过的细节问题。
  
  高江坤律师解释,限购令实施细则里,“家庭”如何理解呢?原来,它仅包括购房人、配偶以及未成年子女,不包括成年子女;与之相伴的,还有对“户口”问题的解释,这里只要家庭成员中有一人为郑州市户籍的,就可认定为郑州市户口居民家庭。
  
  高律师还强调,居民家庭在郑州市拥有的住房,不仅包括已完成房屋产权登记或不动产登记的住房,还包括已进行网上签约或网签合同确认,但尚未完成不动产登记的住房;此外,“购房人在限购期间因继承、房改购房、拆迁安置、法院判决等非市场交易行为取得住房的,不在限购范围”。
  
  热点1
  
  限购催生假离婚,风险何在
  
  假离婚并非形式,办理离婚登记在法律上有着重大的意义。党燕丽律师说,现实中还是有弄假成真,离婚登记难以撤销的情况,要搞清楚的是,完全民事行为能力人自愿登记,其真实目的不影响登记效力,若离婚时约定房屋归一方所有,即便将来复婚,此前分割的房产也会变成约定所有方的婚前财产。
  
  热点2
  
  房本上到底该不该写孩子名字
  
  与上周打热线向大河报求助的读者孙先生一样,好几位市民都为房本该不该写上孩子名字而苦恼。高江坤律师专门为大家对比了利弊,希望父母们好好斟酌。
  
  写上子女名字的好处是:
  
  1.把房子直接登记在未成年子女名下,既方便又省钱,还能减少不少税费;
  
  2.房子可以作为婚前财产,不用担心子女离婚时房子遭分割。
  
  但是把房产登记在子女名下,需要注意以下风险:
  
  1.子女名下的房产,要等到子女年满18岁之后,经其同意,父母才可以出售。如果子女未满18岁,父母还需要签保证书,确保出售子女名下的房产是为了子女的利益。即不能随便出售或抵押子女名下的房子。
  
  2.《物权法》对房屋产权做了明确保护。假如子女没有尽到赡养父母的义务,就算父母想收回房子,也会遇到很大的法律障碍。
  
  3.会受到限购政策的影响。在子女成年前写上了子女名字,由于其也算家庭成员,那么在限购影响下不能再购房了,这种情况下子女成年后如需再独立购房,则需要去做一个公证,将房子确认在父母名下。
  
  热点3
  
  房产咋给子女最划算
  
  活动现场,有一对老年夫妇,考虑到孙辈上学,想把其名下的学区房过户到女儿名下,但不知道采取什么方式比较划算。
  
  党燕丽律师说,有关直系亲属之间房屋过户有继承、赠与、买卖三种方式,其中继承、赠与实践中常会涉及公证,三种方式各有利弊,可以根据自身情况来选择。
  
  第一种是房产继承,费用较少但程序繁琐。遗产人去世之后,继承才开始。继承人不需要支付房屋市场价格而获得房产。继承又分为法定继承与遗嘱继承,法定房产继承免契税,遗嘱继承要缴纳契税。目前我国还没有实施征收遗产税。
  
  第二种是房产赠与,如打算再次交易出售、成本较高。相比继承而言,赠与多了评估费,需交评估价3%的契税。个人所得税方面,直系亲属之间可免交。若进行公证,还要产生公证费。必须注意的是,若该赠与所得房屋再次交易时,将会产生高额的个人所得税等税费。故若有再次出售意向,则此种方式成本较高。
  
  第三种是房产买卖,风险最低。房产买卖过户主要是各种税费。但其对于再次出售的影响较小。新政出台后,直系亲属之间定价,不受当地区域最低评估价影响。这样可以省去公证费、契税等费用。
  
  大河律师团
  
  卖方坐地涨价咋防范限购假离婚有啥风险房本上该不该写孩子名
  
  律师支招
  
  二手房交易,要弄清这12个问题
  
  郑州房价节节攀升,“坐地起价”等纠纷频现,特别是二手房交易,有不少需要注意的地方。现场,党燕丽律师向读者做了详细的介绍。
  
  第一,核实卖房者身份
  
  主要核实对方是不是真正的房屋所有权人,务必核对其房屋所有权证、土地证、契证及身份证件。
  
  第二,核实房屋权属看看房屋权属是否有争议,有没有被抵押等。首先要看的还是房屋所有权证,必要时也可到房管局核对真伪。
  
  第三,留意房屋共有人
  
  若房屋存在共有人,则必须让共有人也在买卖合同上签字,房屋共有人,要以房本登记为准。
  
  第四,注意房屋是否为违建或待拆
  
  购买前,务必多个心眼,先调查清楚用于交易的房屋是否为违章建筑或是已被列入了拆迁范围。
  
  第五,注意房屋是否被查封或转让
  
  房屋一旦被法院查封,将无法过户,无法拥有所有权,因此会出现付款后房屋无法交付的情况。至于已转让的房屋,也就意味着“交了钱也无法入住”。
  
  第六,房屋是否被出租
  
  房屋已出租他人的,会导致买方无法实际居住。因此,买方在购房之前,一定要核实房屋是否存在出租的情况。若有,应尽量要求房东在交易前处理好租赁事宜。
  
  第七,注意土地使用年限
  
  民用房屋土地使用期限最长是70年,商用房屋为40年,房屋年限影响房价,买受人在购买前务必核实清楚。
  
  第八,明确各类税费二手房交易过程中,需明确各项税费的承担,包括增值税、个人所得税、印花税、契税等。在实际交易中,卖家经常将税费转嫁到买家身上,所以在实践中,需对各项税费的承担作明确约定。
  
  第九,明确违约事项若采取按揭贷款购房的方式进行购房,对没有获得银行贷款审批的后续处理方式也要约定,避免以后产生纠纷。
  
  第十,明确附属设施若房屋有附属设施的,应明确价款中是否包含这些附属设施。
  
  第十一,明确佣金
  
  在选购二手房时,中介佣金也应明确约定,并有必要对交易失败后佣金的退还情况作约定。
  
  第十二,避免阴阳合同
  
  有人会为了避税,而签订价款约定不一致的阴阳合同,这种行为在二手房交易过程中,存在较大风险。如产生纠纷诉诸法律,法院会认定真实意思的买卖合同,若签订多份合同,最后一份会优于前一份被认定,因此应尽量避免签订阴阳合同。
  
  另外,关于二手房交易,陈奕臣律师也有一些建议,尽量在房屋买卖合同中细化卖家的违约责任,增加违约金额,前期尽量多支付定金,防止卖家因房价过快上涨而违约。同时,在购买房屋时,特别是学区房,需特别注明卖家须在房屋办理完过户登记手续后多少日内将户口从该房屋中迁出,以避免购房人在购房后不能落户的情况。
 
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